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万物云能到千亿市值吗？

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近期，港交所年内最大IPO，被万科寄予厚望的“第二增长曲线”——万物云，上市的靴子终于落地。截至9月30日收盘，万物云市值达526亿港元，尽管较发行市值

近期，港交所年内最大IPO，被万科寄予厚望的“第二增长曲线”——万物云，上市的靴子终于落地。

截至9月30日收盘，万物云市值达526亿港元，尽管较发行市值有所回落，但从当下已上市的物业企业市值看，万物云市值仅次于华润万象生活的688.2亿，位居第二位。

在万科的强力品牌映衬下，万物云的上市无疑给当前交投清淡的房地产市场注入了一针强心剂。

而万物云为何选择此时上市？相对于其他物管企业，万物云的优势在哪里？上市后，物管行业又将何去何从？

万物云能到千亿市值吗？

01

“成人礼”

万物云上市，不仅是其发展进程中的一次蜕变，对万科而言，也是其转型城市配套服务商迈出的重要一步。

纵观万物云成长历程，也并非一帆风顺。早年关于是否进行市场化服务在内部也曾有过不小分歧。

按照CEO朱保全的话说，“从2001年到2011年万科物业成立的前10年间，万科物业一直老老实实地为万科集团服务。”

转机发生在2015年。前董事长王石公开表示，万科将全面接受各开发商的物业服务邀约。自此万科物业正式开启了市场化进程。

而促使万科管理层态度发生转变的，或许与2014年花样年旗下彩生活上市有关。彼时的彩生活顶着“物业第一股”的名号赚足了眼球，也预示着行业生态正在发生转变。

在2019-2020年，物业行业迎来上市潮，行业估值也水涨船高，物业股估值普遍在30倍以上，行业内更是牛股辈出，甚至碧桂园服务市值一度站上了2000亿港元。

而对于万物云上市，此前万科管理层对万物云的资本运作较为警惕。郁亮曾多次表示，暂没有让物业板块上市的打算，“担心被资本引导坏了”。

直到2019年，万科管理层才逐渐放松口风。在当年的一次媒体沟通会上，郁亮曾表示，一定要等到万科物业成为城市服务商，才会让其上市。

真正的转变是在2020年10月。彼时正值恒大物业和融创服务上市的最后冲刺时刻，投资者也首次从万物云管理层处得知万物云上市的明确消息。同时万科物业也更名为万物云，企业logo也从“护眼绿”底色变为了富有科技感的蓝色。

名称和商标的变化对万物云意义重大，不仅是为上市做准备，更能凸显万物云城市服务商的新战略定位。

而对于万物云的上市时机，虽然行业正处在低迷期，但相较于往年的高估值，目前估值相对合理，这也较为符合万科管理层的上市预期。

在外界看来，万科已经付出不小的机会成本，但万科管理层着眼长远，董事长郁亮曾明确表示要警惕行业高估值，“只有一个理性的资本市场，才能给真正优秀的企业一个适当的定价。”

在业务上，万物云也一直在朝着城市服务商的定位转型而努力，并为上市打好“基本功”。自2018年起，万物云开始在城市、商业和增值服务等多方面有所涉猎。

如在增值服务上，2018年通过与海康威视合作成立万御安防，欲打造安防服务第一品牌。同年还将万科租售中心升级为朴邻发展，提供社区增值服务；在商管领域，2020年初万物云通过与戴德梁行的整合，推出万物梁行，并成为商管领域领头羊。

另外，2021年万物云通过频繁的收并购，也为上市保驾护航。如收购深圳市机场物业、伯恩物业，换股阳光智博服务等。

经过多年的行业深耕和布局，万物云上市已是万事俱备。“让孩子独立发展，家长不会因为天气好坏，只会看孩子是否成人”，CEO朱保全表示。

02

创新的“里子”

奠定万物云当下市场地位的，不仅是规模，还有对未来的想象。在AI、IoT等技术驱动的产业互联网时代下，万物云将成为行业变革的“弄潮儿”。

万物云虽然手握万科物业这头“现金奶牛”，但并没有将视野局限于住宅上，更没有局限在万科体系内，并逐步实现了“去万科化”。

当下万物云的三大业务发展逐渐趋于均衡。数据显示，2021年万物云社区物业板块营收占比为55.5%，商管和城市服务板块营收占比36.7%，科技业务为7.8%。

万物云能到千亿市值吗？

▲数据来源：万物云招股书

同时，当前不少物业企业营收大多主要源于母公司的基本盘，如中海物业、融创服务等，而万物云已摆脱了对母公司依赖。

如在社区物业板块中，虽有万科物业的金字招牌，但2021年公司在管面积第三方占比约50.5%，首次超过了万科关联方。且2021年新增的在管面积关联方仅占27%。

商业板块同样如此。2021年万物云在管面积中来自独立第三方的项目占比约85%，万科关联方占比由2019年的23.3%下降至15.3%。

与此同时，B端业务已成为行业的重点发力方向，其中商管仍是主流，主要采取“物业+商管”的组合模式。如华润万象生活，背靠母公司庞大的购物中心和写字楼业态，凭借成熟的运营模式，2021年在管购物中心经营利润率高达60.9%；又如龙湖智创生活，通过已跑通的龙湖天街运营模式不断夯实自身的经营基本盘。

反观万物云，商管和城市服务业务作为公司第二大业务，以万物梁行和万物云城为核心，已经展现出第二曲线的增长潜力。2021年板块实现营收86.9亿，营收占比也由2019年的30.8%提升至36.7%。

此外万物云并不局限于一般意义上的购物中心和商写领域，在城市空间综合服务的开拓堪称业内创新模范。

如万物云在业内最早提出了城市管理概念，于2018年率先在横琴落地，随后同行企业纷纷跟进效仿。同时万物云还创新性地推出了街道模式，也就是“蝶城”模式。

所谓“蝶城”模式，是在以街道为单位的3公里区域，构建20-30分钟可触达服务圈，打破社区、商企和城市空间服务的传统边界，是万物云未来10年的核心战略。当前已经初见成效。

据券商研究数据显示，2021年万物云单城市实现营收1.55亿，显著高于行业同行。另外据CEO朱保全表示，近年来万物云已经在全国288条街道拥有超过25%的市占率。

万物云能到千亿市值吗？

▲图片来源：浙商证券

同时，万物云的创新还体现在其科技业务和运营模式上。与碧桂园服务等同行企业仍执着于物管及收并购模式不同，万物云致力于科技和平台化方向转型，是万物云商业模式的“里子”。

万物云科技业务包括以AI物联网为主的AIoT和以流程服务为主的BPaaS解决方案，重点解决远程操控和业务流程标准化。在对外输出运营服务的同时，对自身也起到降本增效的作用。

万物云科技业务虽营收占比较低，但增速较快。营收由2019年的8.06亿增长至2021年的18.5亿，规模增长超过1倍。毛利率为三大业务最高，达29.9%，且还处在不断提升过程中。

作为首家“物业科技”上市公司，“含科量”是市场普遍关注的焦点。对此，万物云管理层表示每年将不低于营收的1.5%投入到研发中，持续进行业务的探索与创新。

03

管理红利时代引领者

物业管理行业作为典型的传统行业，在当前低迷的市场环境下，万物云的上市引发了对行业发展的新思考，并对现有行业格局也将产生深远影响。

在商业模式上，万物云依靠平台化定位，强调合作赋能而不是收并购，一味拼规模。如万物云创立的“睿联盟”平台，万物云作为“孵化器”角色，旨在为行业内企业赋能，还会对成员企业进行战略投资并支持其上市。

从此角度看，就如CEO朱保全此前提到的，未来万物云的竞争对手已不再是传统物业企业，而是科技类公司的下沉。

同时，万物云的业务创新也为行业的市场扩展提供了新思路。

如城市综合服务业务，在市政业务中充当“裁判员”角色；又如“蝶城”模式，进一步提升了城市覆盖浓度和运营效率，进而提升城市的单位收入水平。

其他如万物云的科技属性，AIoT和BPaaS解决方案为行业赋能，也将会对整个行业的运营生态带来一场产业升维式“革命”。

更为关键的是，万物云上市将加剧行业的马太效应，在资本市场助力下，行业分化将更加明显，市场整合的趋势也将迈入加速期。

据华西证券研究，2020年TOP10上市物管公司的收入集中度仅为6.5%，在管面积集中度为7.4%。行业市场集中依然较低。

万物云能到千亿市值吗？

放眼整个房地产行业，随着城镇化率增长的放缓，以往高速增长的行业开发红利已经结束，行业进入管理红利时代。而万物云围绕城市服务商的定位，未来还将发挥行业引领作用。

在未来行业管理红利时代下，万物云的科技属性和平台化定位仍具有较大发展潜力。此前万科管理层提到的万物云千亿市值构想，在更大的历史长河中，也将仅仅只是起点。

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