科技股、数字货币之后，下一个暴雷的可能是地产

币圈吴彦祖 • 2022年6月23日 pm3:18 • 币圈新闻 • 阅读 5

分析认为，随着利率的上升，资产领域发生连锁反应的可能性也在增加，与杠杆有关的房地产行业的潜在危机是当前尤其需要关注的。

今年以来，受各大央行加息的影响，全球股市暴跌，科技股首当其冲。危机也蔓延到了风险资产领域——加密货币行业也正在上演一场2008年雷曼式的危机。

彭博专栏作家 John Authers 认为，就比特币和加密货币行业而言，它们的下跌迫使其他资产被抛售，其损失可能大到足以造成系统性影响。我们现在面临的问题的核心是，未来是否会出现更多的波动。这在很大程度上取决于杠杆。

当杠杆投资减少时，公司及其贷款人可能会破产，偿还债务的需要可能会促使其他机构进行大幅抛售。因此，当利率上升时，金融系统将大幅增加的借贷成本贴现到未来，应该会为通胀降温。但风险在于，这将为杠杆投资制造危机，从而带来进一步的损失。

John Authers 指出，如果有一个资产领域应该受到严格审查，那就是房地产，它的生命之源就是信贷。值得注意的是，彭博的美国办公写字楼房地产投资信托基金（REITs）指数现在略低于20年前的水平，几乎重新回到了2020年疫情最严重时期的低点。

目前，美国各类调查都显示，房价过快上涨（现在美国房价比一年前上涨了20%以上）已经压垮了人们的负担能力。房屋销售已连续数月下滑，预计跌势将进一步恶化。

美国的抵押贷款需求已降至二十多年来的最低水平。据 Mortgage News Daily统计，自今年年初以来，30年期的房贷利率已经从今年年初的3.29%上升到现在的 6.28%。

过快上涨的房贷利率，带来的后果是美国人买房可负担能力的下降，目前已经下降到了2008年金融危机的水平。

美国住宅建筑商信心指数在6月也下降至2020年6月以来的最低水平，也是该指数连续第六个月下降。全国住宅建筑商协会（NAHB）首席经济学家Robert Dietz表示：

房地产市场既面临需求侧的挑战，也面临供给侧的挑战，住宅建筑材料成本同比上涨19%，各种建筑投入成本上升。

在市场的需求方面，2022年上半年抵押贷款利率的上升也让大量的潜在购房者失去了信心。

这个问题并不只是发生在美国，欧元区和英国也出现了类似的问题。

John Authers 提出，许多办公类房地产的持有者，比如捐赠基金和大型养老基金，通常是能够承受巨额亏损而不会引发系统性连锁反应的实体机构。但写字楼供应的增加，加上疫情后需求的下降，所有这些都是需要通过大量杠杆融资的，是需要密切关注的投资组合——而这就引出了住房问题。

他还认为，目前的状况与2008年全球金融危机前的情形十分类似，但这次的抵押贷款条件没有那么宽松，主要商业银行的风险敞口也没有那么大。但即使它的系统性影响并不那么重大深刻，但遭受无法承受的杠杆损失的前景仍然令人痛苦。

与此同时在英国，房地产一直是经济的核心。伦敦作为全球财富的避风港，对国内投资者和国外投资者来说都具有极大的吸引力。根据全英房屋建设协会（Nationwide Building Society）的房价指数，如今伦敦住房的实际价格要高于上一次繁荣的顶峰时期。

John Authers 认为伦敦房地产市场的下行压力可能非常大。由于购房者逐渐失去了对可变利率抵押贷款的兴趣，英国住房受到利率市场的影响比过去要小。但如果这场危机最终真的蔓延到了房地产行业，英国尤其是伦敦的房产将会率先受到打击。

凯投宏观（Capital Economics）也指出，伦敦住房的销售指数现在已经超过了潜在买家的兴趣指数。过去的经验表明，这是房价下跌的一个重要先行指标。

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