未来房地产风险有哪些（房地产行业的九个大风险）

房地产躺着赚钱的时代结束了，躺着中枪的几率却越来越大。无论大小房企，未来将面临着九大风险。

一、政策风险

据非官方统计，自去年来，政府对房地产发布了大小300多个整顿条文。红线不可碰，擦边球不好打，稍有不慎，被约谈或者直接上名单。中大型房企生存危机也在加剧。Wind数据显示，截至8月中旬，今年已有超过38只涉房债券违约，数量超过2020年全年（18只），牵涉债券发行规模达587.2亿元（去年全年为322亿元），违约主体以民企为主，且逐渐向TOP50房企蔓延。

政策风险来自三个方面：一是对政策理解不够。二是抱着侥幸心态钻空子。三是实在没办法了，不得不踩红线操作。

二、经济下行风险

全球经济下行，这是不争的事实，中国也不能避免。经济下行全体国民收入肯定缩减，生存是第一位。房子是有钱后至少是预期有钱后才应该考虑的。所以，购房群体大幅度收窄，销售回款难以为继，断炊指日可见。

三、人口流动风险

大城市的虹吸效应越来越明显，今后大城市越来越大，小城市渐渐萎缩。人往高处走，哪里能赚钱，哪里就是目标。可以想见，大城市房地产依然一房难求，中小城市房地产一潭死水。人口流动是房地产是否能发展的关键指标。

四、购买心理变化风险

经济下行，银根收紧，很多开发商无米下锅，一个不可忽视的现象有可能再次出现——烂尾。一旦烂尾蔓延开来，市场畏楼如畏虎，其购买心理必然出现变化，那就是不见现房不下单。现房销售将成为市场主流，这也是政府极力推动的、开发商难以承受之重。

五、融资风险

国家一道一道禁令频频颁布，开发贷、发债、信托收紧，股市一路下行，外资不准进入，销售回款无影无踪，钱从哪里来？资金链一断，最后不是烂尾就是打包贱卖。

六、垄断竞争风险

今后的楼市将是央企国企、头部房企搏杀的战场，垄断已成为眼见的事实。中小房企凭什么去参与竞争？土地、资金、人才你拼得过吗？

而垄断集团的竞争也不是分蛋糕，同样会是腥风血雨，竞争可能更残酷，因为有央企与国企之分，有央国企与民企之分，有主场与客场之分，有……有分就有争。

七、战略思想的风险

面对如此环境和局面，要想在地产行业站稳，首先要解决的是战略方向问题。而战略方向取决于战略思维。战略布局、战略攻防、资金走向、市场分级、品牌建立……今后的房地产不再是粗放式的，虽然仍然摆脱不了资金密集型，但智慧型一定是各个房企取胜的保证。我在预想，有可能会出现一个新的职业岗位——房企参谋长。

八、产品创新风险

实话说，中国几十年的房地产发展，在产品创新上乏善可陈，抄袭、模仿、复制是通病。无论是外立面、户型、园林、配套还是营销手段，走遍全国，看遍大小房企，基本一致，要不，怎么千城一面呢？表面上看，复制模仿成本最低，风险最小，时间最快。但是，当市场投机因素减小，自住成为购房的主要因素后，产品与居住需求的关系紧密性加强，消费者对产品的各项指标就严格起来，而有无亮点或者说创新就成为购房者在综合平衡后选择的关键因素。另外，在市场萎缩的时候，开发利润将会被严重挤压，甚至无利润可谈，唯有产品创新才有可能溢价，绿城桃李春风就是最典型的例子。而复制模仿只能永远跟在创新者后面吃灰，市场挑剔时，你就没有市场。

九、开发专业风险

据统计，中国有近10万家房企，房地产如此拥挤，一说明门槛低，二说明市场好。确实，过去只要你有资金，有关系，你就可以做开发商。只要你把房子建起来，就会有人买。但是，今后不行了，哪怕你地段再好，产品不好，一样会被市场唾弃。而产品不仅仅是房子，还包括空间结构、景观绿化、社区文化、生活休闲配套、商业和物业。有人会说，这些我们过去也一样在做啊。可是，过去那种想到什么做什么，看到别人做什么你就做什么，别人怎么做我就怎么做的时代过去了。你必须精准定位你的消费者，你必须根据你定位的消费者的需求、偏好、消费能力，特别是精神层面的需求进行生产。比如社区归属感、社区荣誉感、社区自豪感如何满足。而这些就不再是过去拍拍脑袋就OK的事。术业有专攻，可能今后这不仅仅是一句人人懂却无人执行的格言，而是必须遵守的开发准则。